Ev Satın Almakla Kiralamak İkileminde Kalanları Doğru Seçime Ulaştıracak Maliyet Hesaplaması
Sözlük yazarı "powerbroker", ev almak ve kiralamak arasında kalanların uzun vadede yapacakları bütün harcamaları tek tek belirtmiş. Bütçe üzerinden yapılan bu değerlendirmeler karar vermekte zorlananlar için yol gösterici olabilir.
Ev Satın Almakla Kiralamak İkileminde Kalanları Doğru Seçime Ulaştıracak Maliyet Hesaplaması
iStock


finansal okuryazarlık ülkemizde çok düşük olduğundan herkes ev alma kararın aslında basit bir finansal karar olduğundan habersiz. basit bir karar aslında ama pek çok bilinmeyen ve değişikliği içermesi açısından komplike bir karar. ev alalım mı, kirada mı oturalım kararı. aslında bu karar böyle ev mi alsam kirada mı otursam diye de verilmez.

bu problem finans kitaplarında “buy or rent decision” olarak veya “satın alma veya kiralama problemi” olarak karşımıza çıkar. bu sadece evle ilgili olan bir konu da değildir, bir şirkete leasing ile bir makine kiralayacaksınızdır aynı kararı o zaman da verebilmelisiniz. (tabii vergisel anlamda bir takım farklılıkları ve ayrıntıları ayrıca dikkate almak lazım)

veya araba satın mı almalıyım yoksa kiralamalı mıyım bu da benzer bir ekonomik karardır. ve bu kararı verirken salt finansal değişkenleri veya varsayımlarla karar alamazsınız, her iki alternatifin de mali olmayan bir takım sonuçları oluşur.

örneğin bir ev satın aldığınızda o evin kendinizin olması duygusu gibi, veya araba sahibi olmanın verdiği güven ya da her neyse. kendi evine sahip olmanın verdiği o tarif edilemeyen duygu gibi. bu konuların içine girersek hiç çıkamayız. bizim yapmamız gereken ekonomik kararı salt finansal kriterler açısından gözden geçirmek. ve söylediğim gibi bu aslında ev mi alalım kirada mı oturalım gibi ucu açık bir soru olarak konumlandırılmaz. spesifik bir ev, spesifik kira ücretleri ve spesifik ekonomik durumlar için bir karar alırsınız. ve hangi kararın daha mantıklı olduğunun değerlendirmesini yaparsınız. bunu yaparken de birtakım varsayımlarda ve gelecekle ilgili ekonomik tahmin ve öngörülerde bulunursunuz. bunları açıklayarak konuya başlayalım.


kiralamanın mı satın almanın mı daha iyi olduğu konusu pek çok faktöre bağlıdır, özellikle de konut fiyatlarındaki gelişim, kira tutarındaki değişim ve aynı evde kaç sene kalacağınızla ilgili faktörlere. 

dikkate almamız gereken faktörler:

satın alma ile ilgili faktörler

1) satın alma maliyetleri veya satın alma esnasında başlangıçta oluşan maliyetler: bunlar emlakçıya ödenen ücret olabileceği gibi evi krediyle satın alıyorsak, muhtemelen banka tarafından belli bir tutarın down payment olarak ödenmesi şart koşulacağından (yani tüm konut bedeli %100 oranında kredilendirilemeyeceğinden) oluşacak peşinat atıyorum ev bedelinin %25’i) de burada dikkate alınabilir.

yani satın alma aşamasında oluşan her türlü maliyet, tapu harcı, noter masrafı, emlakçı ücreti, kredi çektiysek her türlü dosya masrafı, banka komisyonu vs... 300.000 tl’lik ev için 225.000 tl kredi çektiğimizi varsayalım. 75.000 tl cebimizden çıkacak ilk aşamada, tapu harcı ödeyeceğiz (tapu müdürlüklerinde alınan hizmet karşılığında, alım-satım işleminin alıcı ve satıcısından talep edilen tapu harcı 2013 yılı için yapılan düzenlemelere göre binde 20 oranında. buna göre satışa konu olan gayrimenkuller üzerinden binde 20 oranında hem alıcı, hem de satıcı tapu harcını ayrı ayrı ödüyor. 300.000 tl’lik konut için 6 bin tl tapu harcı var. ) emlakçı komisyonu o da %2 alsa, bir 6 bin tl de ona vereceğiz. fakat oturduğumuz evi ev sahibinden alacaksak emlakçı komisyonu ödemeyiz. bir ara bankalar konut kredisi kullandırdıkları herkesten bir de hayat sigortası yaptırmalarını talep ediyorlardı. herif ölürse paramızı tahsil edelim diye. sonradan bu zorunluluk kalktı. her neyse, bunlar satın alma ile ilgili ilk aşamada oluşan maliyetler.


2) satın alınan konut ile ilgili yıllık maliyetler: bunlar da adı üzerinde her yıl satın aldığımız konut ile ilgili oluşan maliyetler olarak karşımıza çıkıyor.

eğer evi kredi ile satın alıyorsak, kredi geri ödeme dönemi boyunca yapacağımız yıllık konut kredisi geri ödemeleri. örneğin, 225.000 tl tutarında, 60 ay vadeli, 0,94% faiz oranından bir konut kredisi kullandığımda aylık 4.923,52 tl tutarında taksit ödeyeceğim. x 12 dersek yılda 59.082,24 tl tutarında geri ödemem var demektir. (burada borç yiğidin kamçısıdır, borçlanmak bizi tasarruf yapmaya mecbur kılar gibi konulara girmek istemiyorum. bu tutardaki kredi geri ödemelerini yapabileceğinizi varsaymak durumundayız.)

bunun dışında satın alacağınız evin aidatları olabilir. diyeceksiniz ki, aynı evde kirada otursam aidat olmuyor mu o da doğru. o yüzden aynı evi satın alıyorsanız bunu değerlendirme dışı bırakabiliriz.

emlak vergisi: bina, konut, arsa gibi taşınmaz mal sahiplerinin her yıl ödemekle yükümlü olduğu bir ceza var. ben buna ceza diyorum. ama vergi aslında. bu duruma da bakmak lazım, emlak vergisinden muaf mısınız ? (misal ssk, bağkur veya emekli sandığı emekli olup başka bir yerden geliri olmayanlar, bunların dul ve yetimleri, başka yerden geliri olmayan işsizler ve ev hanımları, engelli vatandaşlarımız, şehitlerin dul ve yetimleri ile gaziler gibi) yoksa emlak vergisi yükümlüsü müsünüz? bu da konut büyükşehir sınırları içerisinde ise binde 2 olarak hesaplanıyor. (emlak vergisi değeri ve inşaat maliyetleri dikkate alınarak)


dask veya zorunlu deprem sigortası: bu sigorta prim bedeli de her sene ev sahibine giriyor. çok para değil ama yine de para işte. (https://www.dask.gov.tr/…es/portal/calculatepremium) evin bulunduğu yere, bina yapı tarzına, bina inşaat yılına, dairenin yüz ölçümüne göre hesaplanan bir prim tutarı.

yıllık yenileme, bakım ve onarım masrafları: bütün bu masraflar genellikle ev sahibine giriyor. evin damının akması, boyası, badanası vs. bazen ev sahibine giriyor bazen kiracıya duruma göre. 

yani her yıl konutla ilgili katlanmak zorunda olduğumuz maliyetler.

3) vazgeçilen fırsat maliyeti: fırsat maliyeti kavramını bilmeyene anlatmak biraz zor. şöyle anlatalım, satın alırken ödediğimiz bir tutar var ya başta, 75.000 tl peşin verdik, emlakçıya, tapuya şuna buna harcadığımız paralar, boku püsürü 100.000 tl ödedik diyelim. eğer kirada oturmayı tercih etseydik bu para bizim cebimizden çıkmayacaktı. cebimizden çıkmayacağı gibi o 100.000 tl’yı mal gibi nakitte tutmayacak, hazine bonosuna, devlet tahviline veya vadeli mevduat, yatırım fonu gibi bir yatırım enstrümanında değerlendirecektik. o 100.000 tl bize faiz getirecekti (tabii şeriatın hüküm sürmediği bir ülkede ev aldığımız varsayımıyla aksi takdirde sukuk, filan alacaktık ne bileyim faizsiz kar payı kazanacaktık, murabaha, mudaraba, müşaraka, icara, sukuk, takaful ve tavarruk...leasing, faktoring, forfaiting, varlığa dayalı menkul kıymet hepsi aynı bokun soyu). işte o 100.000 tl’nin getireceği faiz, kaybedilen fırsat maliyeti. ayrıca, her sene ev sahibi olmak nedeniyle katlanmakta olduğumuz maliyetlerin de ayrıca fırsat maliyetini hesaplamak lazım.


4) satış maliyetleri: evi sonsuza dek elimizde tutacaksak problem yok. ama belirli bir sene oturacağımız ve sonra satacağımızı varsayıyoruz. o zaman evi satarken katlanmak zorunda olacağımız maliyetler var. emlakçı komisyonu demiştik ya, anasını sittiğimin ülkesinde alırken de satarken de bir takım komisyonlar ödüyorsun. mesela işte bu evi satarken ileride emlakçıya ödeyeceğimiz maliyetler. 

tabii o arada ev değer kazanacak (teorik olarak) atıyorum 300.000 tl’ye aldığımız ev bundan 5 sene sonra 400.000 tl olacak o zaman onu satarken de 400.000 tl üzerinden %2 ne yapar 8.000 tl emlakçıya ödeyeceğiz. yine tapu harcı olacak allahın emri, çünkü devlet dediğin şey bir kere yolunacak kaz buldu muydu sonsuza dek yolmaya devam eder, tapu harcının kalkmayacağını düşünürsek o maliyet. o aşamada belki kalan kredi tutarını geri ödeyeceğiz, onu da düşmek lazım. veya eklemek lazım şimdi hesaplamayı tam oturtamadım kafada. eksi / artı olayı.

kiralama ile ilgili faktörler

1) kiralama ile ilgili olarak başlangıçta oluşan maliyetler: burada da eğer varsa emlakçıya ödenen komisyon ve kiralanan mülk için verilen depozito ücreti (atıyorum 2 kira depozito veriyorsun ev sahibine, evden çıkarken geri almak üzere, tabii alabilirsen)

2) yıllık kiralama ilgili maliyetler: kira bedelini sayabiliriz, bunun yanında varsa kiralanan mülk ile ilgili sigorta. kiracıya özgülenen bir sigorta yok diye biliyorum, varsa keyfe keder konut sigortası yaptırır o da mecburi değil.


3) vazgeçilen fırsat maliyeti:
burada da vazgeçilen bir fırsat maliyeti var. misal, o 2 kira depozito ücretini vermeseydik de bankaya koysaydık güzel para kazanabilirdik, veya her ay verilen kira ücretleri bankada değerlendirilse oluşacak faiz kazancı da fırsat maliyeti.

4) kiralanan evden çıkarken oluşacak maliyet/kazanç: burada eve iyi baktıysak, çıkarken başta verdiğimiz depozitoyu geri istiyoruz, ev sahibi de hay hay buyurun depozito neden olmasın diye bize geri veriyor, veya yok hacım evin tabiri caizse mına koymuşsunuz ben bu depozitoyu size veremem evi yaptırırım fatura bedelinden düşerim filan diyor alıkoyuyor. bu net rakam işte her neyse. 

bu iki ana faktörlerin yanında dikkate almamız gereken diğer bir takım faktörler daha var. bu konularda varsayım geliştirmemiz lazım. 

bunlardan birinci faktör: rate of return on investments. yani yatırımlardan elde edilecek getiri. fırsat maliyeti hesaplarken bu getiri oranı konusunda varsayım yapmalıyız. bunu bilebilecek yiğit varsa beri gelsin. yani bugün parayı bankaya koysam ayda şu kadar vadeli mevduat faizi alırım, doğru. veya yıllık mevduat faizimi şu rakamdan bağlarım diyebilirsin. 


fakat iki sene sonra faizler ne olur hacı diye sorsam mal mal bakarsın. iki sene sonra faiz ne olur? kur ne olur? bono faizleri düşer mi yükselir mi? yani hesapta paramızı bankaya koyup değerlendiriyoruz ya, işte burada yıllık bir getiri oranı ne olur diye tahmin yapıyoruz. faizler acayip coşacaksa gelecek dönemde, kira bedelindeki artış oranları aynı hızı yakalayamayacaksa, ev almamak daha mantıklı. fakat tam tersi, eğer ülkede konut krizi çıkacaksa, emlak fiyatları artacaksa, nitelikli konut bulmak zorlaşıp kira tutarları artacaksa, enflasyon oranı ve faiz oranları düşecekse, yerlerde sürünecekse, paranın fırsat maliyeti düşecek demektir o zaman ev sahibi olmak daha avantajlı olabilir.

dolayısıyla burada 3 konuda ayrı varsayım yapmak lazım

1) paranın önümüzdeki kiralama dönemi boyunca getirisi 

2) enflasyon oranı

3) konut bedelinin değer artış yüzdesi

satın alma veya kiralama kararının hangisinin daha mantıklı olacağını, neyin biraz mantıklı neyin çok mantıksız olacağını bu 3 konuda yapacağımız varsayımlar veya tahminler öngörüler belirler.

kahin varsa buyursun gelsin yapsın bu tahminleri. ben bu konjonktürde yapamıyorum. belki türkiye’de konuttan kaynaklanan bir emlak krizi çıkacak. bu yüksek fiyatlı ev fiyatları belki aşağılara gelecek. belki 300.000 tl’ya satın aldığımız evin fiyatı 200.000 tl’ya düşecek. konut fiyatları geçmişte hep değer kazandı diye gelecekte de değer kazanacak diye bir kaide var mı?

var diyorsanız detroit şehrindeki konut fiyatlarına bakmanızı öneririm. ayakkabı fiyatına ev satıldığına dair haberler çıkıyor. http://www.foxnews.com/…omeback-buy-up-real-estat


öteki taraftan, türkiye’de bir konut açığı var. çoğu şehirde nitelikli konut açığı var, bazı şehirlerde konut fazlası var. buradan yola çıkarak konut fiyatlarının uzun vadede hızlı artış sağlayacağını düşünebiliriz. 

sonuç olarak, satın alma ile ilgili maliyetleri/getirileri netleştirip bunu kiralama ile ilgili maliyetler/getirilerle kıyaslarsanız, bu arada da ekonominin ve konut piyasasının geleceğine ilişkin başarılı tahminlerde bulunabilirseniz belirli bir vadede konutu satın almanın/geri satmanın maliyetiyle kiralamanın maliyetlerinin kümülatif toplamını birbiriyle kıyaslayarak mantıklı bir karar alabilirsiniz.

bu kadar karmaşık analizlere vaktim yok diyenler için de basit bir rule of thumb var. eğer bir konutu yıllık kirasının 15 katına veya daha altına kadar satın alabiliyorsanız bu durum, finansal olarak satın almanın kiralamaktan daha mantıklı olduğu anlamına gelir. yani aylık 800, yıllık 9600 tl kira verdiğiniz bir evi 144.000 tl’ye satın alabiliyorsanız bu iyi bir yatırımdır. konut fiyatı bu tutarın üzerindeyse kötü bir yatırımdır.

sanırım eyyorlamam bu kadar.