Yıllardır Ha Patladı Ha Patlayacak Denilen Türkiye Emlak Sektörü Şu An Ne Durumda?
Ülkemizde ekonominin uzun zamandır dayanağı olan inşaat sektörü ve emlak balonunun gidişatına dair güncel bir analiz.
Yıllardır Ha Patladı Ha Patlayacak Denilen Türkiye Emlak Sektörü Şu An Ne Durumda?
iStock

"müteahhit akraba var" ile değil de rakamlarla bakmak isterseniz mevcut duruma, işler şöyle

2018 ocak-temmuz dönemi satılan konut sayısı: 769.000

2017 ocak-temmuz dönemi satılan konut sayısı: 770.000

2016: 712.000 

2015: 731.000

sayılar bir birine yakın, henüz bir olumsuzluk gözükmüyor.

şimdi bunlar satılan tüm konutların sayısı. bize önce lazım olan sıfır konut satışları. çünkü yan sanayi, işçi, aşçı, taşeron, nakliyeci sıfır satılan konuttan besleniyor. (2. el konut satışı ise devlete biraz vergi kazandıran, emlakçıya kazanç sağlayan, ülkeye katkısı olmayan bir işlem).

2018 ilk kez satılan konutların tüm satılanlara oranı: %47

2017 ilk kez satılan konutların tüm satılanlara oranı: %47

2016: %46

2015: %46

hiçbir sapma yok. şimdi bu departmanda da işler iyi gözüküyor, devlet vergisinden vazgeçti, zararına kredi verdi derken 4 yıldır istikrarlı satış rakamları ve stabil bir ortam var gibi sayılar çıktı diyebilirsiniz. ama bunun aksini söyleyen şu verileri görmezden gelirseniz:

bunlardan ilki toplam konut stoğu

yukarıda verdiğim verilere paralel olarak konut stok miktarı da aynı kalsaydı ver elini 2023 diyebilirdik. ancak kazın ayağı öyle değil. yapılan konut arzı çalışmasına göre istanbul'da şubat 2017 konut stoğu 173.000 adet olarak hesaplanmış. 2018 temmuz'da ise benzer bir çalışmada stok 220.000 adet olarak inanılmaz bir artış göstermiş. bu konu ile ilgili çok çalışma olmadığı için veri istanbul'da mevcut. stok artış miktarı 1.5 yılda %27, satışı yapılan konut artışı ise %0.

arz'ın %27 artıp, talebin aynı kalması çok olumsuz bir veri. bildiğiniz gibi kapitalizmin en büyük krizi ürün yokluğu değil ürün bolluğudur.


ikinci önemli veri ise konut üretim maliyeti ile ilgili

tüik konut maliyeti için bir index belirlemiş ve 2015 yılı maliyetleri baz alıp o yıla 100 demiş. sonraki yılları 2015 ile kıyaslayarak hesaplamış. şu an 2018 temmuz itibari ile bu index 160. bir evi üretmek için %60 fazla para harcanıyor. satılan ev fiyatlarının bunu çevirip çevirmediğine bakmak gerekli. ev fiyatları 2015 sonrası enflasyon kadar artsa dahi bu %40 olurdu. ancak ev fiyatları bu kadar dahi artmadı. hatta şu an ev fiyatları neden aynı ve düşmüyor diye beklenti içerisinde olan bir grup insan var. yani bariz bir kârlılık düşüşü söz konusu.

son konu ise eylül itibari ile konut alım gücü, bu bir öngörü ve çok temel bir mantığa dayanıyor. mb faizi 6.25 puan arttırdı, konut kredileri de bu sebeple yükseldi. yani kredi çekmek isteyenin eline vurdu mb şu an. sektörel genişlemeye rağmen satış rakamları aynı devam eden emlak sektörü artık bu performansı da sürdüremeyecek ve otomotivin yaşadığına benzer bir düşüş yaşayacak diye ön görüyorum. daha kötü olan devlet otomotivde vergi indirimi ile sektöre hala destek verebilir, konutta bu mermiler çoktan harcandı.


özet olarak

elde kalan ürün artmış, kârlılık düşmüş, konut alım gücüne sert bir darbe geçen hafta vurulmuş, devletin sektöre destek olacak mekanizması kalmamış. arkadaşlar emlak sektörünün özeti budur.

Türkiye'deki Emlak Balonunun Sebebine Başka Bir Açıdan Bakan Zihin Açıcı Bir Gözlem