Kira Geliri Vergisi Nasıl Hesaplanır ve Nasıl Ödenir?
- kira geliri vergisi için vergi dairesine gitmenin hiç anlamı yok. ne yapacağınızı biliyorsanız, beyanname doldurmak ve ödemesini yapmak https://hazirbeyan.gib.gov.tr/ üzerinden gayet kolay.
- kira geliri vergisi için 2021 itibariyle minimum 7,000 tl kira geliriniz olmalı. 7,000 altı için beyanname vermenize ve vergi ödemenize gerek yok. buna istisna tutarı deniyor
- 7,000 lira üstü gelir için de toplam gelirden üstteki grupla durumu eşitlemek adına 7,000 tl düşerek hesaplama yapılıyor.
- yalnız, başka kanallardan geliriniz (ücret, kar payı vs.) yıllık brüt 190,000 tl üstüyse bu istisnadan faydalanamıyorsunuz. eskiden böyle bir ayrım yoktu, herkes faydalanıyordu. net 10 bin aylık maaşınız varsa sizi zengin görüyor yani devlet. zaten brüt ücretten danalar kadar kesintiler varken bu istisnanın uygulanmaması adaletsizliğinin karşılığı en az 1,050 tl fazla vergi ödemek!
beyanname düzenleme için iki farklı yöntem var
- götürü gider yöntemi seçerseniz beyanname hazırlaması iki dakikaya düşüyor. ülkede bireysel beyanname kültürü olmadığı için, devletimiz cahilliğimizle uğraşmamak adına böyle bir seçenek sunmuş. "sen kafanı hiç yorma bu işlerle. senin bu ev için türlü türlü masrafın olmuştur. ben sana kafadan 15% indirim yapayım. vergiyi 15% indirilmiş tutar üzerinden hesaplayayım. ha bu arada bu indirim yıllaaaaaardır 25%'ti. 2018'de 15%'e çekildi!
- ikinci ve bu yazıyı yazma sebebim ise gerçek gider yöntemi. gerçek gider yöntemini seçince belgelendirilmiş giderlerinizi beyan ederek ödeyeceğiniz vergiyi çok aşağılara hatta neredeyse sıfıra çekebiliyorsunuz. bu kısımda gireceğiniz tüm maliyetler direkt kira hasılatından düşülüyor.
gösterilebilecek örnek giderler
- kiraya verilen gayrimenkul için ödenen; aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, idare giderleri,
- bu gayrimenkule ait sigorta giderleri (konut sigortası, dask vs)
- bu evi alırken kredi çektiyseniz ve ödemeye devam ediyorsanız, o kredinin ilgili yıla denk gelen faiz giderleri
- evi aldığınızda gösterilen tapu değerinin 5%'ine denk gelen iktisap bedeli. gerçek gider yönteminin en önemli maddelerinden birisi bu. 500 bin tl'ye aldığınız evin 25,000 tl'sini buraya gider yazabiliyorsunuz. sadece bu madde bile kira gelirini sıfırlamaya yetebilir. ama sadece evi aldıktan sonra ilk 5 sene bunu düşebiliyorsunuz, sonra mümkün değil.
- kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar: bu da evin rayiç bedelinin 2%'sine denk gelebiliyor maksimum. evin rayiç bedelini belediyeden de öğrenebilirsiniz. ya da benim tam emin olamadığım şöyle bir hesaplama yöntemi var. emlak vergisi bildiğim kadarıyla rayiç bedelin 0,2%'si olarak hesaplanıyor. dolayısıyla amortisman bedeli de o sene için ödediğiniz emlak vergisinin 10 katı yani 2% olarak düşünülebilir. bu madde de vergiyi azaltmak için önemli
- evle ilgili tüm vergi ödemeleri (bir önceki senenin kira geliri vergisi, belediye emlak vergileri vs.)
- evle ilgili tüm bakım onarım masrafları
- siz de başka yere kira ödüyorsanız, ilgili yılda ödediğiniz kiralar. bu satırda kira ödediğiniz konuta dair ek bilgiler girmeniz gerekiyor, ev sahibinizin tc'si adı vs. buraya girilen bilgilerden sizin ev sahibinizin verdiği beyannameyi de kontrol ediyor devlet. yanlış bilgi girmeyin, ne giriyorsanız ev sahibinize bildirin.
...
buraya kadar girdiğiniz tüm giderleriniz ilgili yıldaki kira hasılatından düşülüyor. ve vergi matrahınız hesaplanmış oluyor. denk gelirse daha baştan vergi sıfır çıkabilir.
ha diyelim ki geliriniz çok yüksek ve bu yazdığınız giderlerle "hala sıfırlayamadım babacım" diyorsunuz. o zaman nette kalan tutara göre hesaplanan bazı indirim haklarınız var.
- evden bağımsız ödediğiniz hayat, kaza, sağlık vs. şahıs sigorta primleri (net kira gelirinin maks. 15%'i)
- kendiniz, eşiniz ya da çocuklarınıza ait eğitim ve sağlık harcamaları (net kira gelirinin max 10%'u) e-arşiv fatura bilgilerinizi de girmeniz gerekli bu satırda
- çeşitli bağış yardım sponsorluk harcamaları.
...
bunları da beyan ettikten sonra net kira gelirinizden bu indirimler düşülüyor ve vergiye tabi geliriniz ortaya çıkıyor. bu verginin oranı tıpkı ücret gelirlerinde olduğu gibi kademeli olarak 15%-40% arasında değişiyor. 2021 baremleri için: https://www.gib.gov.tr/node/150668
tüm hasılatı sıfırlasanız bile 132,50 tl damga vergisi ödemek zorundasınız, bundan kaçış yok.
bu arada, beyanname sitesinde adınıza bankadan yapılan tüm kira ödemeleri, ücret ödemeleri, sigorta primleri vs kabak gibi gözüküyor. yani bu konularda beyannameyi hatalı bildirirseniz ceza yemeniz bir vlookup'a bakar.
bir de beyan ettiğiniz tüm giderlerin evraklarını saklama zorunluluğu var gerçek gider yöntemi'nde. bir denetime tabi tutulursanız evrakları beyan etmeniz şart.
şimdi de birkaç senaryo hesabı yapalım
600,000 tl ye ev aldınız, 2,000 tl ye kiraya verdiniz. diyelim. 24,000 tl kira geliriniz var
a. götürü gider yöntemi seçtiniz:
- ücret geliriniz 10 bin tl altındaysa, 7,000 istisna'yı düşüyorsunuz 17,000 tl kalıyor. 15% götürü masraflarınızı düşüyorsunuz, 14,450 kalıyor. 15%'lik dilime girdiğiniz için 2167,5 gelir vergisi + 132,5 damga vergisi 2,300 tl vergi ödüyorsunuz. ücret geliriniz 10 bin üstündeyse istisna hakkınız yok. 3192,5 vergi ödeyeceksiniz.
b. gerçek gider yöntemi seçtiniz:
- 600 bine ev alabildiyseniz gelirinizi 10 bin üstü kabul ediyorum artık. istisna mistisna yok size.
b1. evi alalı daha 5 sene dolmadıysa 600 bin x 5% = 30,000 iktisap bedelini giriyorsunuz. tadaaa geliriniz sıfırlandı, sadece 132,5 damga vergisi ödüyorsunuz. diğer kalemlerle hiç uğraşmaya gerek yok
b2. evi alalı 5 sene bitti diyelim. ama siz de 2,000 kira ödüyorsunuz. yine gelir sıfırlandı. sadece damga vergisi ödüyorsunuz. diğerleriyle uğraşmaya gerek yok.
b3. evi alalı 5 sene bitti kira da ödemiyorsunuz
- önceki sene ödediğiniz vergileri düşün (2 bin diyelim, kaldı 22 bin)
- amortisman bedeli olarak rayiç bedel x 2% düşün. (12 bin diyelim, kaldı 10 bin)
- önceki sene ödediğiniz dask'ı tamir ettirdiğiniz demirbaşların masraflarını vs bin düşelim, kaldı 9 bin)
- o evin kredi taksitleri devam ediyorsa onların ilgili yıla düşen faiz giderini düşün, 2 bin diyelim kaldı 7 bin)
- sıfırlayamadığınız için indirim kalemlerine geçelim. varsa ödediğiniz şahıs sigorta giderleri onları düşebilirsiniz max 15% (1,050)
- eğitim sağlık harcamalarınızı faturaları ibraz ederek düşebilirsiniz max 10% (700)
- varsa bağışlarınızı düşebilirsiniz ama bunda üst sınır yok. belgeleyebildiğiniz tüm bağışları girebilirsiniz ama hadi 250 diyelim
geriye kaldı 5 bin tl. 15% vergi diliminden 750 tl + 132,5 damga vergisi 882,5 tl vergi çıkıyor. götürü gider yönteminden her türlü daha kârlı olmanız çok olası. (istisnadan faydalanabilseydiniz sadece damga vergisi kalacaktı!!)
oluşan vergi borcunu mart ve eylül diye iki dönemde ödeyebiliyorsunuz. hafızanıza güveniyorsanız böldürün (ben geçen sene unuttum böldürdüğümü, eve vergi dairesinden yazı geldi borcunu öde dostum bu iş çirkinleşmesin diye. bir de faiz koymuşlar ama mevcut faizden daha düşük neyseki)
iki döneme böldüğünüzde de kartla öderseniz bankaların taksit imkanı olabiliyor.
Ev Sahibi, Sözleşme Bitmeden Kiracıyı Evden Çıkarabilir mi?
