Rayiç Bedel, Satış Bedeli, Satın Alım Bedeli ve Ekspertiz Değerinin Farkları
bugünlerde kira üst sınır için 1/240 oranı belirlenmesine dair tartışmalar sürerken illaki "mal sahibi rayiç bedeli yüksek gösterir, kirayı artırır" diyenler çıkıyor. ancak o işler öyle olmuyor...
1. rayiç bedel: bunun iki türü var esasen
a. (belediye) rayiç bedeli: bunu belediyeler belirler ve her yıl bu bedel üzerinden emlak vergisi toplar. bunu düşük gösterme gibi bir şansınız yoktur. belediye açıklar, yüksek olduğunu düşünürseniz mahkemeye başvurur ve düşürülmesini talep edersiniz. mahkeme sonucunda düşüş gerçekleşir ise daha az emlak vergisi ödersiniz. 1/240 hesabında kullanılır.
b. (piyasa) rayiç bedeli: bu daha çok alıcı, satıcı vs. için pazar araştırması sırasında kullanılır. satın alacağınız veya satacağınız ev ile aynı bölgede, benzer özelliklerde üç adet evin piyasadaki satış fiyatlarının ortalamasını alırsınız ve alacağınız evin pahalı mı ucuz mu olduğuna karar verirsiniz. bunun yasal olarak hiçbir kullanımı yoktur. bölge pahalılaşırsa bu da yükselir. 1/240 hesabında kullanılmaz. kullanılırsa saçma sapan kira değerlerine ulaşılır ve bu değer çok değişkendir, değeri piyasa belirler.
2. (tapu) satış bedeli
bu bedel evi satarken/alırken tapuda gösterdiğiniz satış/alış bedelidir. bunu düşük göstermek mümkündür ancak belediye rayiç bedelinden daha düşük gösterme şansınız yoktur. örneğin, belediye rayiç bedeli 2 milyon tl olan evinizi, piyasa rayiç bedeli olan 3.5 milyon tl'ye sattınız. satış bedelini 2.5 milyon tl gösterirsiniz. bu sayede aradaki 1 milyon tl'nin tapu harcını ödemezsiniz, ayrıca satıcı evin satışı için ödeyeceği gelir vergisini düşürebilir. (bunun hesabında farklı hesaplar var, oraya girmeyeceğim.) vergi kaçırma işlemidir.
3. satın alım bedeli
malı satın aldığınız bedeldir. rayiç bedelden düşük ya da yüksek olabilir. alıcı ve satıcının kaç paraya anlaştığına bağlı.
4. ekspertiz değeri
bu icralık bir durumda icra dairesinin ya da kredi alırken bankanın gönderdiği ekspertizlerin eve biçtiği değerdir. gayrimenkulün yeri, özellikleri, iç dekorasyonu, çevredeki benzer konutlar gibi verilerin hepsi değerlendirilir.
ekspertiz değeri "genelde" belediye rayiç bedelinden yüksek, rayiç bedelden ve satın alım bedelinden düşük olur. tapudaki satış bedeli gerçek değerde gösterildi ise bu bedelden düşük, düşük gösterildiyse bu bedelden yüksek olur.
bu bedellerin hepsi tek bir emlak üzerinden değerlendirirsek
piyasa rayiç bedeli 11 milyon tl olan bir evi, 10 milyon tl satın alım bedeli ile, ekspertiz değeri olan 9 milyon tl üzerinden kredi alarak, tapu satış bedelini 8 milyon tl göstererek satın alabilir, belediye rayiç bedeli olan 7 milyon tl üzerinden emlak vergisini öder ve (üst sınır yasası kabul edilirse) 7 milyon tl /240 hesabına göre üst sınırdan kiraya verebilirsiniz.
Sayfiye Yerlerinde Ev Satan Yap-Satçı Müteahhitlerin Başvurduğu Bir Numara
