Sektörden Birinden: İstanbul'da Ev Kiralarının Aşırı Artmasının Nedenleri
kendim senelerdir gayrimenkul sektöründe üst ölçekli firmalarda çalışmış olan bir inşaat mühendisiyim. size şu kadarını söylüyorum: şu anda ciddi bir konut stoğu azlığı mevcut. bunun en baş nedenlerini sıralarsam:
1. şehrin nüfusu artmaya devam ediyor
özellikle okulların açılacağı haberleri, memleketten tekrar iş veya okul gibi sebeplerle dönecek olanlar etkilenmekte. nüfusun doğal yollardan artışı da bu maddeye ait ikincil unsur.
2. konut üretim maliyetleri inanılmaz yüksek
en baz malzeme olan inşaat demiri bile 2019 yılında 3000tl/ton iken şu anda 7.500 tl'lere dayanmış durumda. bu da uzun süre büyük ölçekli (100.000m2 üzeri) projelerin üretilemeyeceği anlamına geliyor. faizlerle birlikte dövizin yüksek olması (bir konut inşaatının döviz bağlılık oranı %55 seviyesindedir.) ise can alıcı sıkıntılardan.
3. şehirde imar problemleri yaşanıyor
zamanında ranttan para kazanmış olan iktidarın çakalları eskisi gibi kımıldayamıyor. (bu bir yandan tabii ki iyi.) şöyle bir çatışma mevcut: şu an istanbul'un imarı akp'nin elinde, büyükşehir ise chp'nin. bu sebeple birçok proje krizle karşılaşıyor.
4. vatandaşlık satışlarının stoğu azaltması konusu
yabancı ülke vatandaşlarının türkiye’de satın aldığı konut sayısı son iki yılda yüzde 105 arttı. 2017 yılında yabancılar 22 bin 234 konut alırken bu sayı 2019’da 45 bin 483’e kadar çıktı. son iki yıldaki bu artışın türkiye’de konut alan yabancılara vatandaşlık yolunun açılmasından hemen sonra gelmesi dikkat çekti. 2017’de kabul edilen kanunla 1 milyon amerikan doları değerinde ev alanlar bunları 3 yıl elinde tutarsa türkiye cumhuriyeti vatandaşlığı alabiliyor. bu miktar 2018’de yapılan değişiklikle 250 bin dolara kadar düştü. yabancılar son 7 yılda 180 bin konut satın aldı.
5. kadıköy ve beşiktaş gibi merkez bölgelerde arsa kıtlığı yaşanması
buna en iyi örnek marka bir gayrimenkul üreticisinin nişantaşı'nda şu anda yapmakta olduğu konut projesi. m2'sini 19.000 euro'dan satmaktalar. evet, yanlış duymadınız tam tamına 19 bin euro. ve bunun için dahi sıraya girmiş kişiler mevcut.
kadıköy'ü örnek verirsem; tüm kadıköy'de malum sitede bulunan 2+1 ve 2009 sonrası yapılmış olan kiralık konut adeti sadece 70 tane. bu durumun ne kadar sorunlu olduğunu tek bir cümle ile ifade eden bir veri. eski yapılaşmalar için ise stok eskiye göre yine çok az.
bir de yanlış olan bir önermeye de değinmek istiyorum: "kira artış oranlarına göre, daire fiyatlarında daha çok artış gerçekleşti."
şu anda merkez muhitlerde satış fiyatları kiraya göre çok iyi seviyede. örnek vermem gerekirse; kadıköy'de konut amortismanı 25 senelerden 15 senelere kadar düştü. (daha önce hiç olmamıştı.) elinde nakdi bulunanlar için son çıkış diyebilirim. nakdiniz yok ise faizler çok yüksek olduğundan kira düşünmek yine daha elverişli olabilir. önümüzdeki dönemlerde faizler düşürülürse konut fiyatları %30 seviyelerinde tekrar artacaktır.
bana kalırsa en kritik konu şehrimizin kentsel dönüşüm serüveninin maalesef başarısız olması
bir inşaat mühendisi olarak can güvenliği açısından şunu söylemem mümkün:
1. 2008 deprem yönetmeliği ve yapı denetim sistemi geldikten sonra toparlanmaya başlandı. 2009 yılından sonra bu yönetmeliğe uygun yapılmış binalar için bir sorun yaşanacağını düşünmüyorum.
2. diğer eski yapılar için şunu söyleyebilirim. araştırmaya göre 2000 yılı nüfus verisinden elde edilen konut ihtiyacı, ruhsatlı konut stoku ile karşılaştırıldığında türkiye genelinde toplam konut stokunun %62’si ruhsatlı olup, bu oran illere göre büyük farklılıklar göstermektedir. bu veri bize ciddi bir tehlikeyi iletiyor: ülkede çoğu yapıda onaylı proje dahi yok. eğer bir yapıda oturacaksanız mutlaka belediyeye sorun, ilgili yapının projesi eski dahi olsa mutlaka olmalı ve yapı bir uzmanın onayı ile kurulmalı. bunun haricindeki yapılarda kesinlikle oturmayın. ayrıca burada kentsel dönüşümün ise çöktüğü konu ortaya çıkıyor. kentsel dönüşümde öncelikli hedef bu ruhsatsız yapılar olmalıydı. sen bir yandan kentsel dönüşüm yaparken bir yandan da "imar affı" çıkarırsan bu iş nasıl olacak? ruhsatsız projesiz binaya devletin cebine para girsin diye imar affından izin sağlıyorsun ve halkına "buraya oturabilirsin" diyorsun. a tabii unutmuşum "itibardan tasarruf olmuyordu"...
Ev Sahibi Enflasyon Artışı Nedeniyle Kiracısını Çıkarabilir mi?
